Lo primero que nos preguntamos a la hora de buscar una casa en dónde y cómo queremos vivir, con qué presupuesto contamos o lo que es lo mismo, lo que podemos gastarnos y los pasos a seguir, una vez hemos decidido qué se adapta a nuestras necesidades y a nuestro bolsillo, comienza el reto.

 

La verdadera historia comienza cuando nos ponemos a buscar una vivienda, pero no una vivienda cualquiera, la vivienda de nuestros sueños, empezamos a oír términos que no conocíamos, euribor, interés, hipoteca, viviendas de 1, 2, 3… dormitorios, nuevas, de 2ª mano, comprándolas sobre plano, anuncios, etc; buscar lo que se adapta a nuestros gustos.

 

Nos familiarizamos con los bancos, cajas de ahorros, sus ofertas y sus condiciones para conceder un crédito, etc, en definitiva, una ardua y a veces infructuosa tarea que nos va a dar mas de un dolor de cabeza.

 

Esta guía de compra quiere, ante todo, servir al futuro comprador en su andadura en busca de “la vivienda de sus sueños”, algo que logrará con paciencia y siguiendo unas pequeñas normas que se definirán en los siguientes párrafos.

 

Ante todo: ¡SUERTE!

 

 

Lo primero que tienes que plantearte es lo que quieres y puedes pagar:

 

·         Vivienda nueva o de 2ª mano.

·         Número de dormitorios o superficie de la vivienda.

·         Ubicación de la misma (céntrica, a las afueras, un adosado, un dúplex).

·         De qué dotaciones dispone (piscina, juegos infantiles, etc).

·         Precio de la misma e impuestos y gastos que tienes que pagar.

 

Una vez definido, hay que ponerse a buscar, periódicos, Internet, amigos, familia, todos te pueden ayudar a encontrar lo que estás buscando, que aunque a veces te parezca imposible, existe.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Los gastos que acarrea al compra de una vivienda de obra nueva son:

 

·         IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): este impuesto representa el 7% del valor de la vivienda, lo normal es que el promotor de dicho importe desglosado separando el precio de la vivienda y el IVA de la misma.

·         Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, normalmente al 0,5 %, este lo puede liquidar el interesado o a través del Notario.

A excepción de Canarias, que no existe IVA, si no el IGIC al 4,5%.

 

Los gastos que acarrea al compra de una vivienda de segunda mano son:

 

·         Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: representa el 6% del valor de venta de la vivienda (en Cataluña y Madrid es el 7%.

 

También tienen que tenerse en cuenta, para los dos casos, los gastos que se deriven de notaría, registrales y de gestoría.

 

 

 

Para ser propietario de una vivienda, ha de llevarse a cabo los siguientes actos jurídicos, que normalmente se realizan en el mismo momento:

 

·         Formalización de la compraventa, ante notario.

·         Formalización de la hipoteca, si la compra se financia con un préstamo hipotecario que es lo mas habitual.

 

Normalmente, lo que más ventajas económicas te aportará para financiar la compra de la vivienda es el préstamo hipotecario que tiene constituido el promotor con la entidad bancaria con la que él ha financiado la ejecución de la promoción, pero existe un mercado muy amplio de bancos, cajas de ahorros, etc, que te pueden ofrecer opciones muy ventajosas, sólo debes consultar con ellos.

 

En cualquiera de los dos casos, el comprador tiene que contar con dinero ahorrado ya que, en general las entidades financieras pueden conceder préstamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación de la vivienda, pero en caso de querer utilizar dicho préstamo, a su vez, como garantía de una emisión de títulos hipotecarios, tienen limitada por Ley la cuantía máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca, o al 80% cuando la finalidad del préstamo sea financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de la vivienda.

Por otra parte, los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.

 

 

Los requisitos que tiene que cumplir las obras de construcción de una vivienda/promoción son los siguientes:

 

·         Licencia de finalización de obras, que es un certificado firmado por el arquitecto o técnico competente y visado por el colegio de Arquitectos, conforme las obras se han ejecutado según el proyecto aprobado por el Ayuntamiento correspondiente.

·         Licencia de primera ocupación.

·         Cédula de habitabilidad

·         Inscripción en el Registro de la Propiedad del edificio.

 

 

 

A todos nos ha pasado, compras una vivienda y quieres personalizarla, hay de los que tiran hasta la última pared de la vivienda o los que se conforman con cambiar el color de la pintura, tú de cuales eres?. Si lo tienes claro, esto te podrá ayudar:

 

Las empresas que se dedican a este tipo de reformas integrales (ellos te suministran el material y lo profesionales que hacen la reforma, pintores, albañiles, fontaneros, etc) te cobrarán mas por lo que quieres y te cuestionarás en la posibilidad de contratarlos tu directamente, con lo que te ahorrarías el dinero del intermediario, pero desengáñate, de esta forma tendrás un único interlocutor que te gestionará todo y no tendrás que pelearte con cada oficio particular.

 

Eso si, ten presente que la realización de reformas en la vivienda, implica automáticamente la caducidad de las garantías que el promotor contrajo contigo a la hora de firma contigo el contrato de venta, quedando libre de las responsabilidades asociadas a estas.

 

 

 

Si se diera el caso que después de realizarse la compra de la vivienda surgieran defectos o problemas tanto técnicos como derivados de la propia construcción, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

 

 

Esto se regula por medio de la Ley de Edificación, que en resumidas cuentas responsabiliza al vendedor, al constructor y al arquitecto, durante un periodo de 10 años a la subsanación de cualquier vicio oculto o defectos constructivo.

 

El vendedor tiene la obligación de responder durante un plazo de 6 meses (desde la entrega al comprador) de los defectos de construcción que no se hayan detectado a simple vista (vicios ocultos), en cualquier caso el promotor tiene.

 

Si estos vicios ocultos afectan a la estructura y solidez de la vivienda, la responsabilidad es del constructor y del arquitecto durante 10 años, y del contratista durante 15 años.

Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales. El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida.

·         Para evitar problemas posteriores a causa de la existencia de vicios ocultos, es aconsejable realizar un Test Vivienda (un servicio del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos), que informará del estado de salud de la vivienda.

·         Aunque debe tener en cuenta que si la vivienda tiene una antigüedad inferior a 10 años cuenta con los mismos derechos que una vivienda nueva, en lo referente a la Ley de la Edificación.

   

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